دعاوی ملکی و دعاوی ساختمان به مجموعه ای از دعاوی حقوقی و کیفری گفته می شود که به نوعی به موضوع املاک مرتبط می شوند. در این مجموعه موضوعات بسیار متنوعی یافت می گردد. موضوعاتی از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به گرفتن پایان کار، الزام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات، موضوعاتی هستند که در حیطه دعاوی ملکی جای می گیرند.
ملک مشاع به چه معنا است؟
مشاع به ملکی گفته می شود که میان چند نفر مشترک باشد و در قبال ملک مفروز استعمال می گردد و مفروز ملکی به این معنا است که پس از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد.
این امکان وجود دارد که دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون این که سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات معین باشد این ملک مشاع بین مالکین است و در صورتی که مالکین با اخذ رضایت یک دیگر، قسمت مجزا و معلومی را برای هر یک از شرکاء مشخص و تصرف نمودند، به این معنا است که در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک را اختصاص به مالک معین دادند، سهم هر یک را مفروز می نامیم.
چه زمانی ملک مفروز در برابر ملک مشاع به کار می رود؟
اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می رود که از نظر مقررات ثبتی، تصمیم به جدا کردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک مشخص مطرح باشد. یعنی در صورتی که چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز نمایند تا به طور مستقل از ملک خود بهره برداری نمیاند، می بایست آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز گردد.
چه تفاوتی میان تفکیک، افراز و تقسیم ملک وجود دارد؟
این امکان وجود دارد که یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و تصمیم به تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز نماید می بایست چند شریک وجود داشته باشند و نمی توان گفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد. در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود. تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز است و هر دوی آن ها را شامل می شود.
آیا می توان ملک مشاعی را بدون رضایت مالکین دیگر فروخت؟
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد می تواند تقاضا نماید که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم گردد. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
گاهی شرکا پیش خود توافق می نمایند که مثلا یک زمین حدود هزار متری را بین خود و به صورت مشخص نمودن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق می نمایند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد می تواند سند را تنظیم و صادر نماید. اما در بیشتر مواقع شرکا راضی به تقسیم نیست و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نیست که در این صورت هر یک از شرکا این حق را دارد که برای فروش ملک مشاع اقدام نماید.
آیا خلع ید از ملک مشاع ممکن است؟
در مواردی که قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است، وجود نداشته نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح نماید و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت خود را اثبات نماید و پس از آن باید تصرف غاصبانه فرد را ثابت کند یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و غصب نموده باشد.
به نقل از پایگاه خبری با مردم : برای سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه اگر دستور حکم تخلیه به وسیله ی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود، این حکم بعد از گذشت ۴۸ساعت به شخص مستاجر ابلاغ می گردد و پس از ابلاغ او تنها ۷۲ ساعت زمان دارد تا طبق این حکم منزل اجاره ای خود را تخلیه نماید. در این گونه موارد، صاحب ملک وظیفه دارد در صورتی که از مستاجر خود مبلغی را تحت عنوان ودیعه یا پول پیش دریافت کرده، به او بر گرداند و رسید این مبلغ را به اداره ثبت املاک و اسناد ارائه نماید.
در صورتی که مستاجر در طی زمان سکونتش در ملک ، خسارتی را به صاحب خانه وارد کرده و یا به او بدهی ای دارد، صاحب ملک باید جهت ثابت نمودن این ادعا به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه نماید و دادخواست خود را طبق قانون ثبت کند.
الزام به گرفتن پایان کار چه مراحلی دارد؟
بعد از پایان عملیات ساختمانی، چنانچه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک ساختمان می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می نماید. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می گردد.
گواهی پایان کار به سندی گفته می شود که بعد از اتمام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می شود. گواهی پایان کار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که بعد از صادر شدن شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می شود.
خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
خریدار ساختمان پیش از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه درخواست کند. در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید.
در نتیجه تسلیم ملک فروخته شده پس از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه به حساب می آید که از نتایج آن حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
چگونه قرارداد اجاره باید تنظیم شود؟
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) می‌شود و تبعا می‌تواند در آن هرگونه دخل و تصرفی کند. می بایست در نظر داشت که مالکیت به هر نحو و صورت و در قالب هر یک از عقود که باشد اختیار تام مالک نسبت به مملوک خود است. گرچه عنوان عقد اجاره امکان دارد که این توهم را به وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی گردد در نتیجه نمی تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم گیری نماید، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یاد شده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره می گردد، می تواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه نماید اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.
آیا بدون گواهی پایان کار، می توان صورت مجلس تفکیکی اخذ کرد؟
صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می گردد. این صورت جلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آن ها و شماره گذاری آن ها می پردازد بدون آن که به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد. واضح است در صورتی که کل ملک پیش از تفکیک متعلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و در صورتی که ملک دارای چند مالک مشاعی بوده به عنوان مثال سه مالک هر یک با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ. در این صورت کل واحدها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود. هیچ یک از مالکین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامی که سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم گردد.
شهرداری چه وظایفی دارد؟
در تعریف شهرداری می توان آن را سازمانی غیر دولتی و غیر انتفاعی و مردمی دانست که اداره و مسئولیت و مدیریت امور شهری را با مجوز دولت و با امکانات مردمی به کسب کرده است تا به منظور ایجاد و اداره نمودن تأسیسات عمومی و وضع و اجرای نظامات شهری و تأمین نیازمندی های مشترک محلی فعالیت نماید و هزینه خدماتی را که به آن واگذار شده با اسلوبی منطقی و عادلانه بین ساکنان شهر و استفاده کنندگان از خدمات تقسیم کند.
تخلیه املاک مشاعی به چه صورتی انجام می گردد؟
مطابق یکی از تقسیم بندی های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به 3 دسته از دعاوی تقسیم می گردد:
نخست این که خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
دوم این که دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان مدعی است که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و می بایست از آن رفع تصرف گردد. در نتیجه در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
سوم این که دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و این امکان وجود دارد که به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.
چگونه کار خود را به بهترین وکیل ساختمان شیراز بسپاریم؟
بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص ساختمان دارند.
برای انتخاب بهترین وکیل برای ملک در شیراز ، باید شرایطی از جمله:
- رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
- هزینه مشاوره اولیه
- پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
- امتیاز سایر کاربران به وکلا
را در نظر بگیرید و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.
جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می توانید به سایت مرجع بهترین وکیل شیراز https://behtarinvakileshiraz.ir/ حامد اسکندری مراجعه نمایید.